未来几年，中国无论是在人口老龄化速度还是老年人口规模增长方面，都会经历一个快速发展期，而老人普遍更愿意在熟悉的家庭或社区养老，因此以居家或社区为平台，在整合社会服务资源的基础上提供服务，更符合老人的养老需求。而共有产权养老社区就是这种可以实现“在家”养老的模式，让老人既有在家养老的归属感，又可以享受着养老机构提供的完善服务。

　　恭和家园是北京市住建委和民政局共同支持的北京市政府试点产权居家养老社区，于2016年2月经北京市民政局、北京市住建委等单位批准，2017年12月正式投入使用，其共有产权的创新开发模式引发了业界的广泛关注。

　　一、共有产权养老模式的创新点

　　以恭和家园为例：

　　1.解决养老住房产权问题

　　“产权+服务”解决两代人养老问题，同时购买人持有养老房95%的产权，基本是房子主人，在此养老心里踏实。

　　2.降低养老企业投资压力，并调动积极性

　　个人持有95%产权、养老服务企业持有5%产权的模式，保证项目运营可控性的同时，降低了企业资本投入压力，有利于调动企业积极性从而增加供给。

　　3.居家养老可以享受专业且完善的养老服务

　　入住后的基础服务费3080元/月左右（价格随户型略有浮动），该费用为必缴，包含社区公共空间使用及各类老年兴趣班课程。失能老人照护费用8600-21200元/月左右，含床位、餐饮、护理。理疗、日常护理（剪发、洗澡等）、医疗服务站等均明码标价，社区内有相应的价格告示牌。在这里可以让入住老人享受比较完善的养老服务。

　　二、共有产权养老模式的优势

　　相比其他养老模式，双桥恭和家园拥有拿地成本低、养老服务收费低、政策支持等多重优势。

　　1.低价获取建设用地，快速收回重资产投入

　　双桥恭和家园的土地是乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块，土地出让金2451.3912万元。随后分别在2011年及2015年变更出让合同，增加建筑面积及地下空间。最终直接以8000多万的出让价款，获得了地上建筑面积36770㎡，地下建筑面积12350㎡，还有几千平方米的地下车库及仓储面积。

　　在养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权养老模式释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。

　　2.房价比商品房低，服务比市场化养老机构低

　　双桥恭和家园共有养老设施居室365套，面向社会老人出售，恭和家园（养老机构）护理室39间，单人间10间，双人间29间，共68张养老床位。养老设施居室全部精装现房交付，即买即住。一期均价45000元/㎡左右，二期均价52000元/㎡左右，单套总价在400万元左右，远低于周边商品房价格。

　　在恭和家园居住，可享受每个月3080元的优惠服务价格（价格随户型略有浮动），基础服务多达65项，而在同样标准的养老机构，花费得在万元以上。

　　3.政府支持力度大，购买政策有优势

　　双桥恭和家园土地性质为医疗卫生慈善用地，通过在北京市国土资源局办了土地协议出让调整成了F3用地，解决了后期养老设施居室产权销售的问题。此外，为了支持乐成公司利用位于朝阳区双桥的自有用地进行试点试水建设北京首个共有产权养老社区，2016年2月，北京市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号）。

　　针对购买人群，双桥恭和家园试点项目享受“购买不占用北京购房指标、房贷不占贷款记录”的政策，同时房产可以出租、出借、出售，消除了购买人的疑虑。

　　三、共有产权养老模式扩容难

　　共有产权养老模式虽然有以上诸多优势，但这种模式从2016年诞生已经6年了，依然还在试点中，目前仅有乐成集团在北京的双桥恭和家园和通州半壁店恭和家园采用这种模式，该模式未大范围普及主要受以下几个因素制约。

　　1.参与企业门槛较高

　　为了避免企业变相钻空子，把共有产权养老项目变成房产销售项目，就必须对准入企业设置较高的门槛。例如，北京共有产权养老《试行办法》对建设及运营单位的资质做了明确要求：以协议方式出让土地的试点项目，建设单位应具有房地产开发企业资质，以及养老机构服务质量三级（含）以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务领域工作经历。但允许并鼓励跨界进入养老领域的投资型企业与符合条件的轻资产养老服务机构开展合作建设试点项目。

　　2.投资大、回收慢

　　双桥恭和家园项目从立项到运营，前前后后共花了7年时间，这对于重资产投资的养老项目是一个很大的压力。养老服务领域目前被认同的方式是轻资产重服务的养老机构模式，重资产模式很难形成快速发展态势。

　　3.运营盈利难度较大

　　据悉，在双桥恭和家园里，餐饮服务、医疗服务等核心服务基本处于不盈利的状态，这种情况对于服务商的积极性是很大的考验。特别是对于新项目，在没有达到足够入住率之前，一些核心服务将处于亏损状态，运营商如何确保持续性的养老服务质量是一个巨大的挑战。

　　4.配套政策尚需完善

　　共有产权养老试点项目是一个新生事物，在是否能用公积金、能否享受养老补贴等方面的政策还需要进一步的明确和完善，需要政府大力度的政策支持，才能降低共有产权养老住房的购买门槛。

　　5.受众群体范围有限

　　对购买者要求较高：对于入住人员，北京共有产权养老《试行办法》也有明确要求：1）本市户口居民家庭（含驻京部队现役军官和现役警察家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）；2）连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户口居民家庭。3）限定养老设施单元入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人（与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过2人）。除了购买资格要求，400万元/套的价格也让工薪阶层的老年群体望而却步。

　　转让有难度：虽然恭和家园承诺，购房者有国家承认的房本，转让、出租、继承都可以。但是从实际操作过程中，房屋转让与商品房买卖相比还比较复杂，需要对接受方进行资格审核，另外转让过程中出让方很难享受到房价上涨的收益。这也是很多养老型客户的顾虑。

　　6.共有产权养老模式推广及复制难度大

　　推广难度大：恭和家园对老人或其子女的经济实力要求较高，更适合中高端老年群体，在全社会推广有一定难度。这种养老模式需要不断地探索与创新，兼顾更多中端养老需求。

　　复制难度大：目前共有产权养老模式仅有2个试点项目，均在北京，为乐城集团开发建设。试点项目针对性较强，可以说是针对北京养老现状给北京老人量身定制的养老项目，该种模式并不适用于所有城市，不能拿来主义直接复制。需要针对项目所在的城市特色进行改良。

　　恭和家园的成型过程并非一帆风顺，从社区的设计谋划，到跟政府、客户不断地沟通，最后到项目的成型落地运营，共花了七年时间。路漫漫其修远兮，任何一个新鲜的事物一定需要一个探索的过程。“家”这个概念，对中国人来说，真的是厚重而富有深意的。几千年传统文化的沉积和乡土文化的影响，中国的老人对土地、对房产有着很深的情结：我们一定要在自己的家里生活，只有在自己的房子里，才觉得有归属感。因此共有产权这种“自己的房子”+“专业的服务”的新型养老模式更能获得中国老人及其子女的认同，所以这种真正适合中国人、适合中国家庭的养老模式一定会在全国范围内普及开来。