（1）国外文献研究。上世纪六十年代，Campbelletal，Easternlin和Carliner等学者的研究成果用定性的方法研究了人口年龄结构和住房需求之间关系。而首次将人口年龄结构和住房需求系统地结合在一起的是Mankiw&Weil。1970-1980年间，美国的实际房价上涨率从19%升至32%。这一发展引起了许多人呼吁政府要尽快作出干预，提供更多“经济适用房”以缓解高房价带来的供求不足。而Mankiw&Weil的研究认为高房价是由于“婴儿潮”一代引起的。20世纪50年代，美国的生育率出现了急剧上升（称之为“婴儿潮”），但到了70年代生育率却开始下降（称为“婴儿低谷”）。

　　而这两次生育率的变动被广泛认为是美国过去50年来最重要的人口变化之一。据统计，1957年“婴儿潮”高峰期，美国有430万婴儿出生。但是到了1973年“婴儿低谷”期，婴儿出生数量却下降到了314万。他们分析了美国1970年的人口普查数据，首次将年龄引入构建住房需求函数模型，发现20岁以下的居民对住房的需求非常低，20-35岁的居民对住房的需求急剧上升，此后持续下降。他们推测在接下来的20年里，“婴儿低谷”一代一旦退出购房期，未来住房需求的增长会更加缓慢。届时，实际房价将大幅下跌，很可能会降到比过去40年任何时候都低的水平。沿着Mankiw&Weil的研究思路，很多学者开始关注人口老龄化与住房需求之间的关系，也得出了类似的结论。

　　Ermisch运用英国的家户数据构建了家户住房需求函数，也发现“婴儿潮”与住房需求有非常重要的关系。上世纪80年代，英国的房价也出现了戏剧性的上涨，但随后在90年代初又出现了大幅下跌。虽然放松金融管制和增加非体力劳动者的实际收入促进了住房需求和价格的上升，但人口年龄结构的变化起到了至关重要的作用。因为20世纪60年代出生的“婴儿潮”，在80年代刚好进入首次购房的黄金年龄。“婴儿潮”进入适龄购房期，才导致80年代房价的上涨。而随着1970年代出生率的下降和1980年代的持续低生育率，则导致这些适龄购房人口的减少和人口老龄化的持续深化，进而导致90年代初的房价下跌。Macfadden，Chiurietal也认为进入老年期会导致住房需求减少，只是对于老年期抑制住房需求的年龄有所差别。

　　Macfadden的研究进一步验证了人口数量的增长会促进住房需求，也就是说当“婴儿潮”一代进入适龄购房期就会促进住房需求的上涨。而当“婴儿潮”一代进入50岁以后，住房需求则会开始减少。Chiurietal利用15个OECD国家约30万人的60个微观经济调查数据，探索老年人住房所有权的问题。研究发现，60岁以后，老年人的住房拥有率会开始显著下降。然而，这种下降在很大程度上取决于群体效应。如果对群体效应进行调整后，住房拥有率开始下降的年龄会上升至70岁以后。一直到75岁以后，住房需求下降幅度为每年下降一个百分点。之后，部分学者运用美国、日本、英国、荷兰和德国等一些国家的数据也发现住房需求和人口年龄结构非常显著的变化关系。

　　而Tiebout提出的“用脚投票”理论，让人口的流动性和住房的固定性联系起来。Helpman把人口因素引入Krugman模型，发现房价通过影响劳动力的消费效用进而影响地区的劳动力人口数量。而基于此理论，Vermeulenetal通过分析荷兰的住房数据发现，住房供给量的增加会反过来吸引就业人口。KariHamalainen&PetriBckerman通过数据统计分析也发现房价是影响人口迁移的重要因素，房价过高会抑制人口迁移。Lee认为由于美国近年来的总和生育率上升至2.1，推测美国人口在未来预期还有增长的趋势，因此认为人口老龄化对美国房价的影响不大。

　　Saita研究发现无论是在美国还是日本，房地产价格与该地区的人口老龄化抚养比呈负相关关系。Parketal利用1990-2014年韩国6个城市和7个省的样本数据，实证分析结果发现实际人均GDP和抚养比等经济和人口因素对实际房价有显著影响。各地区房价与抚养比呈负相关，与人均生产总值呈正相关。该文预测到2020年韩国房价将下降3-12%，2030年下降幅度将超过20%。Mariadasetal.利用马来西亚1988-2017年的年度时间序列数据，采用自回归分布滞后建模方法的实证研究结果显示，人口总量和货币供应量等变量之间存在长期关系，对房价产生积极影响，而国内生产总值、通货膨胀、利率、股票市场价格和人口老龄化与房价呈负相关。综上可以发现，国外对于人口老龄化对住房需求的研究开始的很早，也得出了很多有借鉴意义的经验。

　　（2）国内文献研究。相比国外较早的开始研究人口老龄化对住房需求的影响，我国学者的研究起步较晚。主要的原因在于我国住房市场化时间较晚，一直到1998年住房制度改革前，我国的住房都实行的是福利分配制度。并且，我国进入人口老龄化的时间为1999年。因此，现有国内研究关于人口老龄化对住房需求的影响研究大多基于1998年住房制度改革后的历史数据和文献研究。现有文献中关于人口老龄化和住房需求的研究主要包括以下几个方面：一是关于人口老龄化对住房需求影响关系的研究。总体来看学者们都普遍认为人口老龄化会抑制住房需求。

　　李艳双和于树江较早地在分析廉租房、经济适用房和商品房的住房需求时考虑到了人口年龄结构问题。该研究把人的一生分为青年、中年、老年和生命尽头四个年龄阶段，得出在不同的年龄段住宅类别会有转换。虽然该研究在分析住房需求时候考虑到了年龄分段的因素，但是并没有非常明确的指出人口结构对于住房需求的具体影响。朱喆首次运用计量方法，通过我国27个省的省级面板数据，基于生命周期理论和Mankiw&Weil的人口年龄结构-住房需求理论模型，结果发现我国曾经的生育率高峰是住房制度改革后住房需求持续高涨的原因，而当这部分群体向人口老龄化发展，则住房需求会开始下降。

　　哈继铭也把经济发展包括房价波动的根本原因归结于人口结构的变动。他认为我国五六十年代高生育率的一代人普遍具有较高的消费率，并且储蓄的倾向也很强。因此，在需求充足而供给短缺的情况下，就很容易造成资产价格上升。但由于生育率的下降，导致需求量也随之下降，资产价格也会随之降低。杨霞和徐邓耀从理论上分析了人口结构对于住房需求的重要性。老年型社会对于住房面积的要求会发生改变，未来老年公寓会是老年人对房屋结构的新需求。丁洋和郑江淮基于我国2005-2015年的省级面板数据，在“一个家庭只需要一套住房”的基本规律下，构建二次项回归方程发现：当老年人口的数量还较少时，住宅成交套数会持续增加；当65岁以上老年人口数量超过百分之十八后，住房需求才会逐步减少。

　　邓宏乾等从理论和实证角度构建三期OLG模型，采用系统GMM方法分析了人口老龄化影响住房需求的传导机制。他们认为家庭的代际收入转移和住房制度改革所导致的住房红利是人口老龄化促进住房需求的主要原因。受我国传统家庭文化影响，他们发现家庭中的父母的利他主义倾向普遍较高。但当人口老龄化程度超过代际利他主义的收入承受能力时，住房需求就会开始下降。朱琳琳等基于CGE模型，运用GAMS软件拟合和预算出人口老龄化会促进住房需求。之后，朱琳琳等又构建了OLGCGE-Multi-Agent房地产市场模型，通过模拟研究发现，当未全范围发放生育补贴时，住房需求因为人口老龄化问题是增加的，当全范围发放剩余补贴时，则是减少的。

　　而未发放生育补贴时，住房需求因为人口老龄化则是先增加再减少。邓宏乾和张雪基于2000-2017年我国31个省区的省级层面数据，实证研究结果发现老年人口抚养比于住房价格成负相关，而人口迁移则会促进住房价格的上升。二是关于人口老龄化对住房需求影响趋势的研究。陈斌开等则第一次利用人口普查的微观数据进行人口年龄结构与住房需求的实证研究。该研究估算了1999-2025年的人口数据，提出我国人口年龄结构对住房需求影响的组群效应，并且明确了不同组群对住房需求影响的差异性。研究结果发现我国二十岁以后的组群住房需求开始上升，直到五十岁以后开始下降。据此估算，我国2012年后住房需求会由于老年人口的增加会逐步减少。

　　陈彦斌和陈小亮根据国内外的历史经验，在城镇化、人口老龄化和家庭规模小型化的背景下，重新估算了我国2013-2100年的住房需求数据，结果发现短期内老年人口数量的增加对我国城镇住房需求的作用依然较小；直到2045年，人口老龄化对住房需求的负面作用才会出现。陈澎的研究认为住房需求有长短期之分，短期内以改善型和投资型为主，长期内主要以适婚人群购房的刚需为主。他认为当适婚人群减少后，改善性住房需求将呈现“倒U型”增长趋势，投资性住房需求将持续线性增长。李超等认为1980年后出生的“婴儿潮”进入婚育年龄，成为住房刚需主体，是我国2003年以来住房持续高涨的原因；但到2030年后，随着老年人口数量的增加，人口老龄化对住房需求的影响将出现拐点。

　　徐建炜等基于国际经验和我国经验数据，运用固定效应模型发现老年抚养比例上升不会导致房价下跌，这与生命周期理论以及国际经济不符。原因在于中国在计划经济时代，大量产品包括住房都是采用福利分配的方式，导致当时的年轻人积累了额外的储蓄。因此，可以说是1998年房改“风落的利润”在一定程度上促进了住房需求的增长。胡明志等提出，尽管目前我国并没有因为人口老龄化的问题而导致房价被抑制，但这并不是说两者没有关系，而是因为我国房改红利仍然没有完全消除。待房改红利全部消失后，人口老龄化对住房需求的负面效应就会开始显现。周建军等认为在人口老龄化的中期和末期，老年人的住房需求会开始减弱。而这种住房需求的减少主要体现在住房空置率上。

　　进入人口老龄化的中期，老年人代际支持子女购房的需求减少；人口老龄化的末期，老年人由于离世而退出住房市场，也会降低住房需求。综上，可以发现总体上学者都认可老年人口数量增加到一定比例会抑制住房需求，负面影响何时显现的时间由于所研究视角的不同也有所差别。总体来看，现有文献中大多都认为人口老龄化会抑制住房需求，而有些研究把目前没有显现的原因归结于人口规模的增长和“房改红利”的余热。当人口红利和房改红利消失殆尽，人口老龄化对住房需求的抑制作用就会逐渐显现。三是关于人口老龄化对住房需求的影响路径的研究，但目前研究成果并不多。王盛等使用中介变量三步法，运用70个大中城市的数据验证了产业结构是人口年龄结构和住房需求关系间的中介变量。

　　但其研究对象是房价，而房价只是住房需求的价值表现。周建军等将研究问题融入了人口问题，采用空间动态面板模型，基于地理、经济和人口三个维度的空间权重矩阵构建了空间计量模型，引入人口老龄化和产业结构升级的交互项，分析发现老年人口数量的增加主要通过产业结构升级与人口老龄化的交互作用，从而对住房需求产生影响。由于我国地域广阔，各个区域间的人口老龄化程度和住房需求水平也参差不齐，因此有部分学者还关注到了人口老龄化对住房需求的异质性分析。

　　刘志平和陈智平运用1999-2010年中国35个大中城市的房价数据，运用空间计量模型发现城市间房价具有空间传递性。但该研究并未深入分析人口因素对住房需求所产生的空间差异性。朱琳琳等采用空间杜宾面板模型实证研究了人口老龄化对住房需求的空间效应，研究结果发现住房需求在我国31个省区间存在正的空间自相关关系，人口老龄化与住房销售额和住房销售面积均呈负相关。赵放等通过构建空间杜宾模型和空间面板VAR模型也发现人口老龄化和房价在空间分布上存在不均衡性，且有明显的空间集聚现象。