随着杭州养老“新物种”陆续浮出水面，跨界养老业务的房企面孔也愈发清晰。在操盘手们看来，房企与养老擦出的火花背后，既有养老市场本身蕴藏的巨大契机，也有房企主动转型拥抱新世界的尝试。在杭州，“房企×养老“发展历程如何？当下，房企又该如何打好“养老跨界”这张牌？凤凰网房产独家采访各企业负责人及养老领域大咖，为大家带来最一线的声音。

 

　　浙江德宜健康管理有限公司总经理 李宗原，运营项目——朗颐长者公寓

　　项目信息：德信集团旗下德宜健康与世界500强企业物产中大集团旗下中大金石合作出品。去年7月21日，双方签署养老战略合作协议，这也是落地杭州的首个项目。房企跨界养老，与企业谋求转型不谋而合。在杭州，房企对养老的探索也已有数十年，源起至今历经更迭。以前，房企打造的养老地产更多是营销噱头，现在的产品会比较纯粹。现在涉猎养老行业的包括央企、国企、险资及民营企业。房企具备一定资金优势，且在产品开发层面较为擅长。但是在运营上面临较大挑战。服务层面，各房企要培育自己的核心竞争力；盈利模式上，也要探索资产证券化方向，打通金融环节。目前，杭州养老行业发展还需要一个过程，德信与中大金石希望提前布局，也将继续在杭开拓新的项目。杭州自持、配建养老地块，可考虑做养老项目开发，但要结合地理位置、环境、建筑指标进行考量。

 

　　浙江柏康养老服务有限公司总经理 汤鑫，运营项目——椿龄荟—蒋村长者服务中心

　　项目信息：绿城服务、蓝城颐养、蒋村街道合作产物。项目面积约4200方，定位为全国首家学院式社区养护中心。目前，央企、国企、险资、房地产纷纷进入养老市场，从行业发展来讲，是一个好的趋势。大的企业和资本进入，有助于规范、促进产业发展。传统大型养老机构多处于城市边缘，鲜少涉猎居家模块。未来，社区、居家、机构三位一体的“在地养老”，将是行业发展的大趋势。运营层面，不管是医养结合还是长照，服务是根本核心。养老行业需要被不断培育、客户需要被不断引导。我国当代老年客户的观念还较为保守，觉得退休工资或退休工资的8成能支付养老费用。就目前杭州老人的退休工资而言，很难享受到有品质的养老服务。未来5-8年，市场会迎来繁荣期，随着老人养老观念、支付能力、支付意愿提升，消费会迎来升级，养老行业会进一步发展。

 

　　浙江随园养老发展有限公司助理总经理 贾秀山，运营项目——万科随园系列产品

　　项目信息：万科随园已构建4大产品线，建立起全覆盖养老服务生态体系。这其中包括长者公寓系列、医疗机构系列、居家养老系列、养护机构系列，分别对应随园嘉树、随园护理院、随园之家、随园智汇坊。万科养老接下去的重点业务是随园智汇坊，打造“零距离”社区便民养老机构。目前在宁波、杭州共规划6个项目。随园智汇坊·杭钢南苑还打造了认知症专区，专门服务认知障碍长者。

　　房企跨界养老业务，本质是做好服务。随园海上明月“需一次性缴纳15年租金，且随时可退”的运营模式，对于服务要求更高。目前，养老行业还没有RETIs产品出现，这也是房企在盈利层面要持续探索的方向。

 

　　国投紫荆园负责人，运营项目——国投紫荆园

　　项目信息：国投紫荆园定位为“医居式”社区，打造“居家养老”模式。项目由杭州萧山国投紫荆健康产业有限公司开发、杭州开元颐养投资管理有限公司提供服务。国投紫荆园目前主要以社会效益为主，不仅仅为老年人提供居住地，更是让他们有精神上的归属，满足老人们心灵与精神上的需求。随着我国经济的发展，再加上科技以及医疗技术的进步，老人的健康和心理需求是市场的空间。越来越多的企业看到这个空间，希望从中获取社会或经济效益。值得注意的是，人性关爱一定是养老、养生产品首先考虑到的因素之一。养老养生产品需要建立一种服务体系，能够打动住户，为住户提供精细化、人性化的服务。因此，对于想要进驻养老行业的企业来说，定位十分重要。未来，社会对养老养生的投入将会更多，养老需求量会逐渐增加，向社会普遍化发展。

 

　　和睿养老创始人 董笑虎

　　截至2017年末，杭州全市60岁以上老龄人口已达167万，其中市区规模接近120万，老龄化率接近22%，远高于全国16%左右的平均水平，老龄化日趋严重。杭州各级政府对养老非常重视，投入力度较大。杭州也是国内最早推行公建民营的地方之一。近几年，随着万科、金成、物产中大、亲和源、招商蛇口等一批大型实力企业进入养老，未来杭州养老市场将呈现井喷，产品也更加多元化。社区型、机构型、护理型等产品，可服务不同年龄段、不同健康度老年人群。房企为何跨界养老？一是中国老龄化大趋势，老年健康服务刚性需求巨大。其次，养老横跨房屋居住、老年用品、医疗服务、护理服务、老年旅游、老年培训等，市场庞大。从结构上看，50S年代已逐步步入老龄化，这一代人在支付能力与支付意愿方面要比40S年代老人更好。

　　从企业内部角度看，地产竞争相对激烈，企业在积极开拓发展新业务，养老领域也成为拓展方向之一。房企跨界养老具备资产、资金、人才、资源四大优势。房企大多具有物业及土地的储备；资金实力雄厚，可保障项目前期投入；同时具备较强融资、资金孵化能力。房企也可依托企业平台，吸引更多行业优秀人才。此外，房企资源整合能力强，能积极引进国内外优势合作资源。

　　面临的挑战首先是成本控制，养老项目投资回收周期长、资金压力大。其次，养老行业作为新兴领域，专业人才少，人才培养周期较长。另外，养老项目盈利模式尚不明晰。